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Como funciona o contrato de locação built-to-suit (sob medida)
No mercado imobiliário corporativo, o termo built-to-suit (BTS) tem ganhado cada vez mais
destaque. Traduzido literalmente como “construído para servir”, esse modelo de contrato é a
solução ideal para empresas que precisam de um espaço específico, mas não desejam
imobilizar capital na construção ou compra de um imóvel.
O que define o Built-to-Suit?
O BTS é um contrato de locação de longo prazo no qual o proprietário (investidor) constrói ou
reforma um imóvel exatamente conforme as necessidades técnicas do futuro inquilino.
Diferente de uma locação comum, onde a empresa se adapta ao espaço disponível, aqui o
imóvel é moldado para a operação da empresa — seja um centro logístico com pé-direito
específico, uma indústria com reforço de piso ou uma loja de varejo com layout padronizado.
Principais características e segurança jurídica
No Brasil, essa modalidade é regida pela Lei 12.744/2012. Por envolver um alto investimento
inicial por parte do proprietário, o contrato de built-to-suit possui particularidades importantes:
1. Prazo Extenso: Geralmente, os contratos duram de 10 a 20 anos, garantindo o retorno do
investimento.
2. Aluguel Diferenciado: O valor mensal não remunera apenas o uso do imóvel, mas também
amortiza os custos da construção personalizada.
3. Multa de Rescisão: Caso o inquilino deseje sair antes do prazo, a multa costuma ser
elevada, podendo chegar ao valor total das parcelas vincendas, para proteger o capital investido
pelo locador.
Vantagens para locador e locatário
Para a empresa (inquilina), a maior vantagem é o foco no core business. Ela evita gastar
milhões com obras e terrenos, mantendo o capital disponível para expansão e operação, além
de usufruir de benefícios fiscais (dedução do aluguel como despesa operacional).
Para o investidor (locador), o benefício é a segurança. O BTS oferece um fluxo de caixa
previsível e duradouro, geralmente com inquilinos de grande porte e baixo risco de crédito, além
da valorização do patrimônio com uma construção de alta qualidade.
O built-to-suit é, portanto, uma estratégia inteligente que une engenharia e finanças,
transformando o imóvel em uma ferramenta de eficiência para o mercado imobiliário moderno.

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